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全台房地產有個增值、保值的脈絡，「重劃+交通＝房市長期穩健上漲」！台北信義計畫區、新北新板特區、台中七期重劃區、高雄美術館特區都已經成功驗證這個公式。重大建設是帶動區域房地產穩健增值的必要條件，台南重大建設陸續展開，東區建設積極推動，對於長期帶動房地產增值必定有幫助，而「南台南副都心」的重劃開發剛起步，是重劃區「買在前端、致富必勝」的成功法則。一般自用住宅需求的購買者會搶購有增值區域的房地產，而更聰明的買家，會搶購金店面，房地產投資買家說：「房子是用來住，等待長期增值的，金店面則是用來賺三代財富的！」

現在進場「南台南新都心」房地產

 

現在台南東區「南台南新都心」正複製「重劃+交通」成功條件，更具特色的則是，這個新興發展區緊鄰台南國際機場，以及台南鐵路地下化、捷運藍線、86快速道路的優越交通軸帶樞紐位置，由於複製成功模式軌跡相當明確，重劃區成功置產模式在這個新發展區域裡展開。重劃區房地產置產方式很簡單，就是「越早進場、獲利機會越高」，因此，現在進場「南台南新都心」房地產，掌握未來房地產財富的保值與增值。

 

「清景麟‧巴克禮」金店面，資產買家鎖定

2019年12月清景麟建築團隊得標「南台南新都心」土地約2080坪，2020年推出總戶數338戶的「清景麟‧巴克禮」大樓預售案，產品規劃以2-4房為主，由於產品力相當具優勢，住宅部份反應良好，因為整體區域的快速發展，加上鄰近區域清景麟建築還有第二期、第三期建案將於2021年推出，在預計將引入大量居住人口引爆商業需求下，「清景麟‧巴克禮」的正崇德路金店面，成為資產型買家鎖定的焦點。

看好「清景麟‧巴克禮」金店面高營運價值

 

一位店面的投資型買家指出，買到能賺錢的臨路金店面，要掌握10年內商圈必須處於成長發展的型態，才能持續帶進消費人口，「南台南新都心」的發展架構正處於長期高速發展，人口持續進入帶動商業氣息是可以肯定的。其次要注意交通動線的發展，「南台南新都心」擁有鐵路地下化南台南車站、台南捷運藍線第一期、台86快速道路向東延伸等重大交通建設規劃，還有中山高和86號快速道路支援等交通便利，地段發展也會帶進店面商業價值。只要使用率高，沒有空窗期，金店面的租金價格自然能水漲船高，所以他看好「清景麟‧巴克禮」金店面的高營運價值。



金店面3大優勢，準備大賺三代

 

「清景麟‧巴克禮」現場銷售人員表示，「巴克禮」的金店面具備(1)面迎台南正東區核心「崇德商圈」，繁華湧金地段，人潮錢潮源源不絕，(2)未來將設南台南車站、藍線捷運站，交通匯集，金錢匯流，前景無限，(3)南台南新都心開發快速，強勢崛起，聰明人才懂的高投報率，投資自用兩相宜等3優勢。這樣條件的金店面擁有「人潮錢潮滿出來，準備大賺三代」的特質。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

今年疫情趨緩後，因游資充足加上低利環境，使房市翻紅，桃園又因建設議題多，吸引買氣，尤其是捷運綠線已見施工，使桃園火車站旁房價飆新高。據指出，許多建商看好桃園後勢發展，積極談合建，因而，火車站周邊總價約千萬左右的稀有透天特別搶手。

根據實價登錄統計資料，累計今年1至8月，桃園火車站交易件數為469件，平均單坪房價為25.05萬元，創歷史新高紀錄。其中最高單坪房價破4萬，出現在中華路及大同路段。

信義房屋國際店店長吳昌昱表示，桃園火車站未來將是三鐵共構，將會再有兩條捷運路線，尤其捷運綠線已經動工，對桃園區域房市的發展是一大利多。

至於火車站周邊單坪交易價格破4字頭，吳昌昱說，這與知名建商的建案有關，原本開價就高。而且桃園建設議題多，火車站周邊生活機能原本就具足，因此不少建商看好商機，積極與老舊透天屋主洽談合建，若能著手危老更新，將有望提升桃園火車站周邊整體環境。

吳昌昱近一步說明，也因此火車站周邊總價約千萬元、屋齡約4-50年的老透天因相對稀有，於是相當搶手。

除此，火車站附近中古大樓與新大樓屋齡差距大，約有20年左右，若中古大樓以兩房和套房居多，單價約20萬元左右，若屋齡5年內的新大樓則房價稍高，超過3字頭。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

南科從業員工數、營業額與去年同期相較雙雙成長，加上近期許多科技大廠紛紛進駐，不僅帶動鄰近的善化區剛性自住需求，就連鎖定土地、店面及收租用多房型透天的置產客也湧入。根據台南市地政局最新公布的10月份買賣移轉棟數，全市年增率呈負成長，但善化年增率卻近7成，堪稱一枝獨秀。

根據科技部統計，南科從業員工數截至今年9月有7萬8787人，與去年同期7萬5156人相較，成長率4.8%，是全台三大科學園區之冠；截至今年8月的營業額775億，與去年同期相較，成長率則有7.7%。此外，近期也有許多科技大廠加碼投資南科。

受惠南科發展，緊鄰的善化區房市也被燒旺。台南市地政局公布10月份買賣移轉棟數，全市與去年同期相較，年增率衰退約1成，唯善化及安平區年增率呈正成長；其中，善化10月份移轉棟數129棟，與去年同期76棟相較，年增率達69.7%，為各區最高。

住商不動產善化南科店協理楊欣崇表示，南科發展至今，周邊區域房市本來已有龐大且固定的剛性自住需求支撐；近1年來，資金回流台灣、許多科技大廠加碼投資，使南科無論話題性及未來發展趨勢都備受看好，更吸引不少置產客湧入。在自住、置產客並存之下，善化交易量大增，即使今年10月有兩個連假，工作天數較少，善化的買賣移轉量仍能較去年同期逆勢成長。

楊欣崇進一步說明，善化的自住客主要鎖定標準型2、3房物件，置產客則多瞄準LM特區及善化舊市區的土地、店面，尤其舊市區中山路周邊生活機能完整，店面產品格外受歡迎，另如收租用的多房型透天詢問度亦高。

楊欣崇也說，相較於過去以透天產品居多，善化目前新推案屬於大樓的比重越來越高，且近期價格有漲幅。舉例來說，今年中左右，LM特區新大樓成交均價已在20萬左右，舊市區因土地有限，成交均價在21萬以上。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

房價持續攀升，像青埔特區就出現4字頭的成交價格，直逼新北市，不過重劃區推案不斷，近幾年累積的「餘屋」量也持續增加，但弔詭的是賣不完價格也掉不下來，專家直言，兩個根本原因沒解決，房價只會越炒越高。

Xpark水族館、新光影城、IKEA，今年陸續開幕，加上原有的高鐵、捷運，桃園青埔的建設話題不再只是紙上談兵，建商信心爆棚，積極獵地推案，讓當地房價水漲船高。

記者李頂立：「面對桃園高鐵，你會發現這附近的建案不是已經完工，就是正在完工的路上，桃園青埔肯定是今年的房市熱區之一，對比一般桃園平均房價，大概是在每坪19萬到20多萬左右，不過青埔這邊新大樓成交價已經逼近三字頭，而且當地仲介業者跟我們透露，按個案表現不同每坪還有1至3萬的漲幅，甚至已經出現四字頭的價格。」

突破40萬大關，直逼新北房價，觀察實價登錄，今年1至8月就有約10筆4字頭成交紀錄，多是臨近高鐵、捷運核心區域的高樓層或特殊戶，就算屏除這些高價案例，在地房仲表示，現在的新案幾乎都要3字頭才成交。

桃園青埔房仲店長彭成貴：「就IKEA旁邊(建案)，它離車站那麼近，大概差不多300公尺左右，你說(成交)四字頭我覺得合理，那但是有些個案就可能是說開在四字頭，成交可能落在30中到30尾這個區間。」

不過新案量這麼大，相對的餘屋也不少，根據內政部公布數據，5年內新建餘屋多達7萬8063戶，比7年前大幅成長2.5倍，尤其集中在重劃區，淡海新市鎮高達1990宅，數量最多，再來就是青埔特區有1251宅，機捷A7重劃區有1240宅林口新市鎮也多達1239宅。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐：「畢竟能夠取得大塊素地，而且有比較大的獲利空間，恐怕只剩現在的重劃區，絕大部分大型建商看到買氣回溫，其實對於整體市場還是有信心的，所以還是會積極獵地，甚至持續在同一個重劃區再去耕耘，換句話說，只要他們手上還有貨，他們其實都不急著現在要把價格放軟。」

明明房子還沒賣完，為何建商還是拚命蓋，而且價位還降不下來，主因就是成本低卻有高獲利，為了鼓勵開發，新市鎮內落成的新房，前五年能享有房屋稅與地價稅減免，第一年全部免稅，第二年只要繳原本稅額的20％，再加上央行降息利息成本低，沒有資金壓力當然不願降價求售。

巢運發言人彭揚凱：「這個市場上有大量房子根本賣不出去，為什麼我們有大量的餘屋，可是房價還在上漲，這樣一個矛盾現象，我覺得就在這兩個部分，第一個就是資訊不透明，第二個就是我們持有的成本根本不合理。」

買房資訊不對等，面對一連串「搶購」、「熱銷」的話術，民眾不僅變成待宰羔羊，也間接抬升房價。

巢運發言人彭揚凱：「應該是先去做資訊透明化的改革，因為實價登錄2.0最重要的精神，是把預售屋納入整個實價銷售的資訊裡面，如果這個資訊一公布，你就可以，消費者知道，某某建商某個建案賣了兩年只賣了一成。那我們要問的是民進黨連資訊透明化都不敢做，你可以期望它敢做得罪，更直接挑戰建商利益的囤房稅，或是不動產稅制改革嗎？」

看的到卻住不起，餘屋越來越多，房價卻越來越貴，弔詭的供需機制在台灣持續上演，但政府對居住正義持續冷處理，卻教買不起房的民眾情何以堪。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

說到台北天母，不少人認為其是台北中的天龍區，由於生活機能良好，受到不少住戶喜愛，現今房價也仍舊居高不下。不過，就有網友好奇提問「高雄真正的天龍區是哪裡呢？」對此，就引來不少在地人點出答案。

原PO於PTT八卦板上發文，表示以老高雄人來說，通常認為天龍區是在文化中心、澄清湖文山特區、鹽埕區，但外地人通常認為是農16、美術館、新灣區等地方，這就讓他好奇提問「那高雄真正的天龍區是哪裡呢？」

▲原PO貼文。（圖／翻攝PTT）

問題一曝光，就引來不少網友討論，其中在地人都狂點「苓雅區的文化中心周邊」，直言「文化中心和澄清湖，說別的都是住不夠久的」、「住宅區來講就文化中心和澄清湖別墅區而已」、「苓雅，有文化中心」、「文化中心和澄清湖附近，老高雄人的首選」、「文化中心正解」、。

不過也有鄉民提出不同答案，「總圖附近，機能好、捷運多」、「高貴程度就投澄清湖周圍跟圓山上面那種獨棟豪宅」、「高雄熱鬧的地方變動很多次啊」、「85大樓附近新灣區近期不錯，高級建案多，之後也是雙捷運」、「美術館，鹽埕區現在很弱」。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

網友近日在PTT發文分享，近日沿台中水湳中清路一帶看屋，無論預售屋或中古屋，只要價格合理、屋況不錯，似乎很快就會賣掉，「悠閒看屋已經成為過去式嗎？」在地房仲指出，水湳經貿園區綠化、建設多，中古屋2、3房總價約600至800萬，吸引不少買氣。

網友分享，近日看了台中許多預售潛銷、預售換屋和921震後興建中古屋，尤其鎖定水湳中清路沿線，但無論哪一種，只要價格合理，通常很快就賣掉了，是否「悠閒看屋已經成為過去式？」不少網友紛紛附和，近期在台中看房的確遇到相同狀況，甚至連向銀行諮詢房貸，可能因太多人，感覺很慢才獲得回覆。

台中市府近年投注破百億預算建設水湳經貿園區，包括年底即將啟用、面積逾60公頃的中央生態公園，以及水湳國際會展中心、台中綠美圖等，被喻為「下個七期」。信義房屋水湳經貿店店長吳昱錡指出，水湳經貿鄰近交流道，周邊有逢甲、中國醫、僑光等3所大學，機能佳。

總價也是買氣上揚的關鍵。吳昱錡表示，水湳經貿園區建設正逐步到位，但當地房價相對親民，例如當地5年內新屋，品牌較佳的建商會把3房平面車位產品總價壓在1500至1600萬以下，幾乎沒有超過2000萬的案子，甚至當地也不乏震後興建的中古屋，2至3房約600至800萬間。由於總價相對可負擔、買方接受度高，也是在這波房市熱潮中，買氣得以助長的原因。

吳昱錡觀察，近期買方不少都是來自北部的外地客，因子女就在附近大學就讀，本身也看準水湳經貿園區發展性，以及比北部更親民的房價，直接買下2房或3房產品給子女居，未來也兼具置產功用。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

近南桃園交流道的「中路特區」是近年桃園炒得最火熱的重劃區，指標建商陸續推案，吸引不少首購及換屋族，甚至也成為北客移居桃園首選之一。在地業者說，中路重劃區詢問度很火熱，尤其是雙北客最多。

中路特區是進出桃園市重要門戶之一，北自大興西路，南到文中路、廈門街，東約至國際路二段，西約到永安路，總面積103.91公頃，綠地佔了20公頃，區內有3個大型公園，分別是向陽、風禾和水秀公園，還有6座兒童公園，綠覆率高。

因人口逐年成長，中路特區生活機能也正在發展中。信義房屋國際店店長吳昌昱表示，隨著時間推進，中路生活機能已有明顯進步，包括醫院、小規模商家的進駐，也有幼稚園的設立等。並請重劃區內也有學校預定地。

交通部分，由於緊鄰南桃園交流道，可經國道2號達成南來北返便利，且約10分鐘車程可到桃園車站，在國際路、大興西路有公車可到台北市，因而吸引不少北客移居。

中路特區更鄰近藝文特區，舉凡指標性建商中悅、竹城、昭陽等均有進駐推案。吳昌昱指出，近期北客詢問中路重劃區依舊很火熱，主要鎖定3至4房的標準物件，也因需求強勁，房價比年初有小幅度上漲。

根據桃園不動產交易e指通網站統計，中路重劃區今年第三季單坪平均房價已漲至27.12萬元。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

▲內政部趁周末帶著地方政府單位稽查23個建案，這是近年首次由中央機關帶頭稽查之行動。(圖/內政部提供)

近期部分不動產業者刻意營造購屋熱潮，趁機哄抬房價，甚至有違法銷售廣告行為，對此，內政部會同行政院消費者保護處及地方政府，趁周末進行預售屋建案聯合稽查，追查預售屋紅單交易，且最高可開罰2,500萬元。

內政部表示 ，近日會同行政院消費者保護處、地方政府消保、地政及建管單位，同步就桃園市、新竹縣、新竹市、台中市、台南市、高雄市等6個縣市，23個建案進行聯合稽查，這也是近年首次由中央機關帶頭稽查之行動。

內政部表示，這次聯合稽查結果發現部分建案有使用買賣契約不符合定型化契約規定，包含交屋保留款未依規定載明房地總價5％、以較低額度逕與消費者磋商、停車位未載明高度及面積、保固期間未從交屋日起算、面積誤差找補未明確記載等違規行為。

此外，亦發現業者未取得建造執照即使用購屋預約單(俗稱紅單)，或疑似在廣告上誤導消費者已取得建造執照情形。

為促進預售屋交易資訊更為透明，內政部表示會積極推動成交資訊申報登錄修法，將預售屋全面納入申報範圍、增加主管機關查核權、及加重申報不實價格罰則，以提供更完整、正確、即時的預售屋交易資訊。

內政部提醒，預售屋交易期間長，相對風險高，在購屋前，務必冷靜思考，切勿衝動行事，在交易過程中，除留意不動產業者提供的契約是否符合內政部公告的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」外，也可要求其提出建造執照及其圖說影本等相關文件。如發現不動產業者有違規銷售或廣告的情形，可向地方政府檢舉。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

最近房市是否過熱，甚至政府是否該再度出手打房(調控)的話題再起，追本溯源，其實和月初央行副總裁陳南光投書雜誌，直指房市已出現過熱疑慮有絕對關係。不過這幾週下來，從種種事證跡象來看，所謂房市似有過熱疑慮，恐怕只是單純陳副總裁個人觀點，甚至官方的央行看法，和副總裁可說是完全相反！



首先，針對立委詢問，央行總裁楊金龍先說「調控房市，稅制效果大於信用管制」(之後財長說法剛好相反)；接著，又認為目前非打房時機。然後，身兼央行理事的合庫董座雷仲達接力公開表述，目前房市熱僅局部現象，整體還算健康。最後，上週央行進一步定調，公開稱現在這波房市熱是『有基之彈』。



央行針對目前房市(可能過熱)，做出近乎獨排眾議的評論，或有其根據；但其所謂『有基之彈』的結論，所持的理由，住展房屋網企研室完全無法認同！



央行官員說，(這波房市熱)主要是靠台商回流，在工商及住宅地產創造相當龐大的(剛性)需求。但這樣的論述，對照目前市場實況，根本是禁不起檢驗的。



台商回流，造就工商業地產需求大增，價量擴張，這或許說得通；但單看住宅市場，就完全無法解釋。因為台商人再多、錢再多，購買能量也不可能大到造就近乎全台預售建案大熱賣的狀況。或許少部分區域確是靠台商，但是近乎全面性的熱潮，很顯然地，還是本地游資所為。



本地游資會選擇此時大舉投入不動產，遠因、近因都已很明顯；遠因當然是(長期一直)缺乏適足的實體投資，持續低利及有利(輕)稅制，又提供投資不動產的絕佳條件；更重要的是，買預售屋根本不需(立即)考慮資本利得(房地合一)及持有稅的問題；加上(近因)短期疫情箝制，讓人和錢都出不去。綜合以上，而台商回流及島內疫情控制得宜，又適時創造最佳哄抬話題，才造就現在的房市資金行情及置產熱潮。



那麼，這波(根本不是仰賴台商造成的)熱潮，到底有沒有基？其實只要問一個老掉牙的簡單問題，就能知道答案，那就是：本地剛性需求者，能否負擔得起現在(又開始狂漲的)房價？目前經濟展望不差，但現實上仍因疫情影響而尚未復原，庶民購買力更仍原地踏步(實質倒退)；此時此刻，房價卻又開始猛漲！到底有基或無基，答案再明顯不過！



最後，住展房屋網企研室在此深切呼籲央行，不要只看逾放比或其他統計數據，就直接推論房市風險仍低；還不必體會庶民面對高房價、房租的苦與怨，光是看銀行近年持續搶作不動產融資，就足以警惕之！